飲食店開業の夢を叶えるための物件選び、不安だらけ…？大丈夫！
飲食店開業したい！熱い想いはあるけど、物件選びってどこから手をつければいいか分からない…
そんな悩みを抱えているあなた、こんにちは！飲食店開業サイトの森のフクロウです。
初めての物件探しは、まるで未開の地を探検するようなもの。右も左も分からず、不安でいっぱいですよね？
でも、安心してください！この記事では、飲食店物件選びのポイントを、経験豊富な私が初心者さん向けに分かりやすく解説していきます！
立地や広さ、設備はもちろん、予算の決め方や不動産会社との付き合い方、さらには内見時の注意点まで、成功に導くための秘訣を伝授！
この記事を読めば、物件選びの不安が解消されて、自信を持って夢に向かって進んでいけるはず！
さあ、一緒に理想の物件を見つけて、飲食店開業の夢を実現させましょう！
飲食店開業サイトが徹底解説！不動産選びの重要ポイント
1. 物件探し前の準備：成功への羅針盤！
物件探しを始める前に、以下の準備をしっかりしておきましょう！
自分のお店のコンセプトを決める
どんなお店にしたいのか？ターゲット層は？どんな料理を提供するのか？など、お店のコンセプトを明確にしましょう。
例えば、「こだわりのオーガニック食材を使ったカフェ」なのか、「深夜まで営業するおしゃれなバー」なのかによって、必要な物件の条件が変わってきます。
ターゲット層を決める
誰をターゲットにするのか？年齢層、性別、職業、ライフスタイルなど、ターゲット層を具体的にイメージしましょう。
例えば、ファミリー層をターゲットにするなら、子供連れでも入りやすいお店作りやメニューが必要です。
予算を決める（損益計算書の作成が重要！）
開業資金はいくら必要なのか？自己資金は？融資は受けるのか？など、予算計画を立てましょう。
損益計算書を作成することで、収入と支出を予測し、現実的な予算を立てることができます。
2. 飲食店の不動産選びで抑えるべきポイント：物件探しのチェックリスト！
飲食店の不動産を選ぶ際には、以下のポイントをしっかりチェック！
立地条件：お店の成功を左右する最重要ファクター！
立地条件は、飲食店の集客に最も影響する要素です。駅近や繁華街などの人が集まる場所を選ぶと、集客の成功率が高まります。
立地は、飲食店の売上を左右する最も重要な要素です。ターゲットとする客層や業態に合った立地を選ぶようにしましょう。
例えば、ファミリー層をターゲットとする場合は、住宅地や駅周辺などの立地がおすすめです。
また、ビジネスマンをターゲットとする場合は、オフィス街や駅周辺などの立地がおすすめです。
広さ：お店の規模とレイアウトを決める！
店舗の広さは、席数や厨房の広さ、設備の配置などによって異なります。自分のお店の規模やコンセプトに合わせて、適切な広さを選びましょう。
面積は、店舗の規模や内装・設備の配置を決める上で重要です。また、厨房や客席の広さ、収納スペースの有無なども考慮しましょう。厨房の広さは、調理するメニューの数や規模によって異なります。
また、客席の広さは、想定する客単価や席数によって異なります。収納スペースは、備品や食材などの保管スペースとして必要です。設備は、店舗の運営に必要なものが揃っているか確認しましょう。
調理設備や冷蔵庫、空調設備など、必要な設備が揃っていないと、開業後の運営に支障をきたす可能性があります。
設備：お店のオペレーションを支える！
設備は、店舗の運営に欠かせません。居抜きの場合は、冷蔵庫や調理器具などの設備が整っているかどうかを確認しましょう。また、厨房の広さやレイアウトも、設備の配置に影響するため、事前に確認しておきましょう。
新しく工事が必要な場合は、工事内容の見積もりを依頼しましょう。
予算の立て方
予算は、不動産賃料や内装工事費、設備費などを考慮して、無理のない範囲で設定しましょう。
不動産賃料は、物件の立地や面積、設備などによって異なります。
内装工事費は、店舗の規模や内装のデザインによって異なります。
設備費は、店舗の規模や必要な設備によって異なります。
不動産賃料や内装工事費、設備費などを合計して、総予算を立てましょう。
飲食店のおすすめできない物件とは？
- 天井や電気関係が無い物件
- トイレや水道設備が無い物件
- プロパンガス物件（料金が高い！）
- 壁紙が無い物件
- 空調設備が無い物件
- 壁や天井などに穴が空いている物件（害虫駆除が必要になることも…）
家賃や諸経費：固定費を抑えて利益を確保！
家賃や諸経費は、飲食店の経営に大きな負担となります。自分の収支状況に合わせて、無理のない金額の物件を選びましょう。固定費は開業してから減らすのは難しいので、最初の段階で、出来るだけ低くするのが望ましいです。
3. 飲食店開業に不動産会社の選び方のポイント
飲食店の不動産を探す際には、不動産会社に相談するのが一般的です。不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを参考にしましょう。
業務用賃貸に強い不動産会社を選ぶ
飲食店の不動産に詳しい不動産会社を選ぶことで、適切な物件を紹介してもらいやすくなります。但し業務用の不動産に詳しい不動産会社は、居抜き物件などで更にマージンがかかる場合が多いので気をつけましょう。
地元に根強い不動産会社を選ぶ
地元に根強い不動産会社は、地域の情報を熟知しているため、立地条件や競合店などの情報を得やすいです。但しモチベーションが低い地域の不動産は多いので、出店する地域にこだわりがあるようでしたら、大手の不動産やを通した方がたくさんの物件をみつけやすいです。
4. 飲食店物件の見学のポイントとは？
物件の見学をする際には、以下のポイントを押さえましょう。
現地に足を運び、実際に見て、触って、確かめる
写真や図面だけでは分からないことも多いので、必ず現地に足を運んで、実際に見て、触って、確かめましょう。内装の状況によって工事費がかわるので、調べる箇所を一覧にし、物件の見学に挑むと良いでしょう。
周辺環境をチェックする
周辺環境をチェックして、ターゲット層が集まりやすい場所かどうかを確認しましょう。また、競合店の有無や、客層などもチェックしましょう。物件の見学で良いと判断しましたら、外観など確認し、時間帯の人通りをチェックすると良いでしょう。
曜日別の時間帯チェックをするのが望ましいですが時間的に難しい場合は、アルバイトを雇って調べるのも良いでしょう。
不動産会社に質問する
不動産会社に質問することで、物件に関するより詳しい情報を得ることができます。見学する前に質問するポイントを書いた内容を用意して挑みましょう。
5. 不動産交渉前に損益計算書を作成することのメリットを解説！
飲食店物件の不動産交渉する前に損益計算書を作成することで、以下のようなメリットがあります。
- 不動産賃貸人との交渉が有利になる
- 不動産賃貸後の経営計画を立てやすくなる
損益計算書は、企業の1年間の収益と費用をまとめた財務諸表の1つです。
売上高、売上原価、販管費、営業利益、経常利益、税引前当期純利益の6つの項目に分けて、企業の収益と費用の状況を表示します。
飲食店の不動産交渉をする際には、不動産賃貸人は借り主の経営状況や財務状況を審査します。
損益計算書を作成することで、不動産賃貸人に対して、借り主の経営状況や財務状況を明確に示すことができます。
また、損益計算書を作成することで、不動産賃貸人との交渉が有利になる場合があります。
例えば、不動産賃貸料の交渉や、不動産賃貸契約の条件の交渉において、損益計算書を活用することで、より有利な条件を獲得できる可能性があります。
さらに、損益計算書を作成することで、不動産賃貸後の経営計画を立てやすくなります。
飲食店の損益計算書に必要な知識
飲食店の損益計算書を作成する場合、以下の項目を記載する必要があります。
- 売上高
- 売上原価
- 販管費
- 営業利益
- 経常利益
- 税引前当期純利益
飲食店の不動産を借りる際には、損益計算書を作成して、不動産賃貸人の審査に通りやすくなり、不動産賃貸人との交渉を有利に進め、不動産賃貸後の経営計画を立てやすくしましょう。
具体的には、損益計算書から以下のような情報を不動産賃貸人に伝えることができます。
- 飲食店の売上高や利益率
- 飲食店の原価率や販管費率
- 飲食店の経営状況や財務状況
これらの情報を不動産賃貸人に伝えることで、不動産賃貸人は借り主の経営能力や収益性、支払い能力を判断することができます。また、損益計算書を活用して、不動産賃貸料の交渉を行うこともできます。
例えば、飲食店の売上高や利益率が高い場合は、不動産賃貸料の減額を交渉することができます。さらに、損益計算書を活用して、不動産賃貸後の経営計画を立てることができます。
不動産賃貸料を支払った後の利益を予測することで、資金繰りや経営計画を立てることができます。このように、損益計算書は飲食店の不動産を借りる際に重要な資料となります。
飲食店のサイトのブロガー！森のフクロウのプロフィール
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